Immobilienmakler: Kauf und Verkauf von Immobilien

Freier Immobilienmakler trennt sich von Immobilienvermittlungs Unternehmen – Wer darf die noch offenen Aufträge verwursten? – im Gespräch mit Dr. Schulte, Rechtsanwalt aus Berlin.

Ist ein freier Immobilienmakler im Auftrag eines Immobilienmaklerunternehmens unterwegs, so gilt meist das Handelsvertreterrecht (§ 84 bis § 92 Handelsgesetzbuch (HGB)). Dies regelt die rechtliche Beziehung zwischen Handelsvertreter und Handelsstand. Laut HGB ist die Legaldefinition eines Handelsvertreters folgende “Handelsvertreter ist, wer als selbstständiger Gewerbetreibender ständig damit betraut ist, für einen anderen Unternehmer (…) Geschäfte zu vermitteln oder in dessen Namen abzuschließen. Selbständig ist, wer im Wesentlichen frei seine Tätigkeit gestalten und seine Arbeitszeit bestimmen kann.” § 84 Abs. 1 HGB. Der Handelsvertreter ist somit kein Angestellter nur ein selbstständiger Vermittler. Dies bedeutet in Bezug auf den selbständigen Immobilienmakler, dass dieser Kunden (unter dem Namen des Unternehmens (des Handelsstands)) akquiriert und das Geschäft an diesen weitergeleitet. Der Kauf oder Verkauf von Immobilien wird dann über den Handelsstand abgewickelt und der Makler bekommt einen Teil der Provision (vgl. § 87 HGB).

Herausforderungen bei der Trennung zwischen Immobilienmakler und Immobilienunternehmen

Schwierig wird es, wenn es zu einer Trennung des Immobilienmaklers und des Immobilienunternehmens kommt. Unter Umständen sind dann vom Makler anberaumte Geschäfte noch in der Schwebephase. Gemäß § 87 Abs. 3 Nr. 1 HGB hat der Handelsvertreter auch dann noch einen Anspruch auf Provision, wenn er das Geschäft vermittelt, eingeleitet oder vorbereitet hat und das Geschäft innerhalb einer angemessenen Frist abgeschlossen wurde. Meist sind die in Frage kommenden Geschäfte in einem Aufhebungsvertrag aber noch einmal genau benannt, sodass hier keine Missverständnisse auftreten können.

Was ist aber, wenn ein Makler ein Geschäft an das Unternehmen heranträgt – es noch zu keinem Abschluss eines Maklervertrags kommt – und dann eine Trennung zwischen Makler und Unternehmen folgt?

Darf der nun nichtmehr seinem vorherigen Handelsstand verpflichtete Makler nun selbst einen Maklervertrag mit dem Kunden abschließen? Darf der Makler dann sein bei der Arbeit für den Handelsstand erworbenes Wissen nutzen oder verstößt er hierbei gegen wettbewerbsrechtliche Grundsätze?

Sollte im Aufhebungsvertrag ausdrücklich vereinbart worden sein (Kundenschutzklausel), dass dies untersagt ist, sollte der Makler dies im wohl tunlichst vermeiden.

Es wurde vom Kammergericht Berlin – das Oberlandesgericht des Landes Berlin – entschieden (Beschluss vom 25.03.2011 5 W 62/11), dass ein Handelsvertreter Loyalitätspflichten unterliegt. Auch wenn die Geschäftsbeziehung endet soll dieser nicht nach Beendigung der Zusammenarbeit unmittelbar einen Maklervertrag anberaumen. Dies gilt allerdings nur, wenn eine Kundenschutzklausel ausdrücklich im Aufhebungsvertrag vereinbart worden ist.

Berufsauffassung: Handelsvertreter gleich ordentlicher Kaufmann

Generell darf ein Handelsvertreter gemäß § 90 HGB “Geschäfts- und Betriebsgeheimnisse, die ihm anvertraut oder als solche durch seine Tätigkeit für den Unternehmer bekannt geworden sind, auch nach Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht verwerten oder anderen mitteilen, soweit dies nach den gesamten Umständen der Berufsauffassung eines ordentlichen Kaufmannes widersprechen würde.” Gemäß dem Berliner Kammergericht darf ein ausgeschiedener Handelsvertreter während seiner Beschäftigungszeit erworbene Kenntnisse jedoch unter Umständen doch für sich nutzen. Allerdings darf er hierbei nur Informationen verwenden, die er sich im Gedächtnis bewahrt hat. Auf schriftliche Unterlagen aus seiner Beschäftigungszeit darf somit nicht zugegriffen werden (vgl. Kammergericht Berlin Beschluss vom 25.03.2011 5 W 62/1). Dies gilt insbesondere, wenn noch kein Maklervertrag zwischen dem Kunden und dem Immobilienunternehmen zustanden gekommen ist und der Kunde nunmehr an den Makler herantritt, um einen Maklervertrag zu schließen. Dies ist in der Praxis ein schlüssiger Vorgang, da beim Immobilienverkauf der persönliche Kontakt zum Makler eine große Rolle spielt und dem Kunden egal ist ob sein Makler der Wahl für ein Unternehmen vermittelnd tätig ist oder selbst als Makler auftritt.

V.i.S.d.P.:

Valentin Markus Schulte
Volkswirt, stud. iur.

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